Заключение договора купли-продажи земельного участка

20.11.2014 // Официально

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Это означает, что покупка земли не может быть совершена устно или оформлена лишь в виде составления расписки или квитанции. Необходимо составить договор, в котором будет прописаны существенные условия сделки: это предмет (описание земельного участка) и цена.

Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Нотариальное заверение договора, не является обязательным, хотя многие так делают для того, чтобы дополнительно обезопасить сделку. Однако участие нотариуса будет нужно для того, чтобы удостоверить согласие супруга, если участок был приобретен продавцом во время брака, так как участок является их общей совместной собственностью.

Переход права собственности от продавца к Покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности у Покупателя возникает с момента такой регистрации. Сам договор при этом регистрации не подлежит.

Следует отметить, что обязанность по оплате земельного налога также возникает только с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Продаже подлежат только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Данное требование связано с тем, что земельный участок становится самостоятельным объектом гражданского оборота с момента постановки его на кадастровый учет. Постановка земельного участка на учет позволяет идентифицировать его среди других земельных участков, ему присваивается отдельный кадастровый номер. Следовательно, перед продажей необходимо провести работы по оформлению земли.

По этой же причине невозможно без процедуры выделения земельного участка купить часть земельного участка. При выделении она становится самостоятельным объектом недвижимости.

Для получения информации о том, поставлен ли земельный участок на учет, можно обратиться в Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по своему субъекту (далее – Управление Росреестра). Также можно обратиться для поиска информации об участке к Публичной кадастровой карте, справочно-информационному интернет - сервису по предоставлению сведению из Государственного кадастра недвижимости. Найти участок вы можете по его кадастровому номеру или по местоположению.

Договор купли-продажи обязательно должен содержать указание на цену земельного участка. При отсутствии указания на цену участка, договор будет считаться незаключенным. Данное правило применяется при купле-продаже не только земли, но и иного недвижимого имущества.

Споры относительно данного вопроса возникают нечасто, стороны обычно указывают стоимость участка. Другое дело, что не всегда в договоре указывается та цена, по которой на самом деле продается имущество. Часто случается так, что цена, указанная в договоре в десятки раз ниже, чем действительная стоимость участка. Причины, по которой стороны так делают, могут быть самыми разными, чаще всего, это желание Продавца заплатить меньший размер налога с полученного дохода от продажи земли.

Опасность заключается в том, что в случае возникновения конфликта, например, если Покупатель откажется заплатить оговариваемую стоимость, то Продавец даже при обращении в суд сможет взыскать с него только ту сумму, которая указана в договоре. Опасно такое положение дел и для Покупателя, так, при признании сделки недействительной или незаключенной, когда каждой из сторон возвращается то, что было передано ей по договору, ему будет передана сумма, указанная в договоре.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В случае, если Продавец предоставил заведомо ложную информацию об указанных обстоятельствах, а также иных существенных факторах, которые могли оказать влияние на решение о покупке земли (например, о разрешении на застройку, о наличии сервитута, о качественных свойствах земли), Покупатель имеет право потребовать уменьшения цены участка или расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.

В связи с этим добросовестному Продавцу необходимо проинформировать Покупателя обо всех имеющих значениях свойствах и характеристиках земельного участка. Лучше всего если информация об обременениях участка будет прямо прописана в договоре.

Покупателю все же следует внимательно изучать покупаемый земельный участок и документы на него.

Ольга Пешнева, начальник Угличского отдела Управления Росреестра по Ярославской области

Постоянный адрес новости http://uglich.ru/news/?newsid=13301